공급 절벽이 만들어 낸 전례 없는 임차 시장

2026년 2월 현재, 서울 아파트 전세 매물은 약 2만 422건으로 전년 동기 대비 30.7% 급감했습니다. 불과 1년 새 매물 10건 중 3건이 시장에서 사라진 셈입니다. 여기에 수도권 아파트 입주물량마저 2025년(11만 2,184세대) 대비 28% 감소한 8만 1,534세대에 그치면서, 임차 시장은 수요와 공급 양면에서 동시에 압박을 받고 있습니다. 중개업자라면 지금 이 구조적 변화의 의미를 명확히 파악해야 합니다.

왜 전세가 사라지고 있는가

전세 매물 감소는 단순한 계절적 요인이 아닙니다. 복합적인 구조 변화의 결과입니다.

첫째, 갭투자 차단과 실거주 의무 강화입니다. 서울 전역과 경기 일부가 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구의 '3중 규제'로 묶이면서 임대인이 될 수 있는 다주택자가 급격히 줄었습니다. 갭투자로 전세를 끼고 매입하는 수요가 사실상 막혀버렸습니다.

둘째, 계약갱신요구권의 광범위한 사용입니다. 갱신권 사용 비중이 56%까지 치솟으면서 신규 전세 매물로 나올 물량이 대폭 감소했습니다. 기존 세입자가 갱신권을 행사하면 집주인은 새 세입자를 받을 수 없습니다.

셋째, 2017~2018년 등록 임대사업자의 의무임대기간 만료입니다. 국토교통부에 따르면 8년 장기임대 의무가 종료되는 매물이 전국 60만 호(서울만 약 2만 4,000호)에 달하며, 이 물량이 매각 또는 자가 전환되면서 오히려 임대 공급이 줄어드는 역설적 상황이 연출되고 있습니다.

월세 60%대, 이제 '일시적 현상'이 아닙니다

임대차 시장의 또 다른 구조 변화는 월세의 완전한 주류화입니다. 서울 전월세 거래 중 월세 비중은 2021년 43.5%에서 2022년 52.0%, 2023년 54.9%, 2024년 57.6%로 꾸준히 상승해왔습니다. 2025년 2월에는 사상 처음으로 60%를 넘어선 이후 9개월 이상 연속 60%대를 유지하고 있습니다.

가격도 가파르게 오르고 있습니다. 신규 월세 계약 기준 평균 월세액은 전년 대비 16.3% 급등한 130만 9,000원을 기록했습니다. 2026년 전세 가격 상승률도 서울 기준 4.7%로 매매가 상승률을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다. 임차인의 주거비 부담이 한계치에 다가서고 있다는 의미입니다.

중개업자가 반드시 알아야 할 실무 대응 포인트

① 전세 보증금 반환 리스크, 설명 의무를 강화하십시오. 2026년부터 공인중개사는 신탁원부·건축물대장 등 중개대상물 설명 근거 자료 범위가 확대됩니다. 신탁 사기, 이중 계약 등 보증금 미반환 사례가 늘어나는 만큼, 임차인에게 전세보증보험(HUG·SGI·HF) 가입을 계약 특약으로 명시하도록 안내하는 것이 중요합니다. 집주인이 후속 세입자 입주 후 3개월 이내 보증 가입을 이행하는지 확인하는 절차도 점검하시기 바랍니다.

② 전세에서 월세 전환 상담을 주력 서비스로 삼으십시오. 임차인 중 상당수가 전세 매물을 구하지 못하고 반전세 또는 순수 월세로 이동하고 있습니다. 전월세 전환율 계산, 보증금 조정에 따른 월세 변동 시뮬레이션을 중개사가 직접 제시할 수 있다면 고객 신뢰도가 크게 높아집니다. '전세 포기 → 월세 설계' 상담은 현재 가장 실수요가 높은 서비스 영역입니다.

③ 입주 단지 중심의 선제적 매물 확보에 나서십시오. 2026년 서초구(5,155세대), 은평구(2,451세대), 송파구(2,088세대) 등 대규모 정비사업 입주 단지가 예정되어 있습니다. 해당 단지의 분양권자·조합원을 대상으로 임대 의향을 사전에 파악하고 매물을 선점하는 전략이 공급 절벽 국면에서 경쟁력을 유지하는 핵심입니다.

전망과 주의사항

2026년 하반기까지 전세 수급 불균형은 완화되기 어렵습니다. 착공 감소의 여파는 구조적으로 2027년까지 이어질 가능성이 높기 때문입니다. 다만, 8년 임대의무 만기 물량이 매각 시장에 쏟아질 경우 급매물이 일부 발생할 수 있어 매매 중개 기회도 동시에 주목해야 합니다.

임차인에게는 주거비 증가를 최소화하는 방향의 계약 설계가 무엇보다 중요한 조언이 됩니다. 무리한 전세 고집보다 보증금 비중을 낮추고 월세 부담을 분산하는 현실적인 선택이 오히려 리스크를 줄일 수 있다는 점을 고객에게 설명해 주십시오.

핵심 요약

전세 매물 30% 급감, 월세 비중 60%대 고착, 입주물량 28% 감소라는 세 가지 구조 변화가 동시에 임차 시장을 압박하고 있습니다. 중개업자는 보증금 반환 리스크 설명 강화, 전월세 전환 상담 역량 확보, 입주 단지 선제 매물 확보라는 세 가지 전략으로 이 공급 절벽 국면을 생존 기회로 전환해야 할 시점입니다.